Logistikimmobilienmarkt 1. Halbjahr 2025: Flächenumsatz steigt leicht, Leerstand sinkt, Neubautätigkeit rückläufig
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 2,52 Millionen Quadratmetern erreicht. Das entspricht einem Anstieg um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit lag der Markt leicht über dem Niveau der beiden vorangegangenen ersten Halbjahre, jedoch weiterhin unterhalb früherer Spitzenjahre. Dies geht aus einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters Cbre hervor.
Rückläufiger Neubauanteil
Der Anteil von Neubauten am Gesamtflächenumsatz lag im ersten Halbjahr bei 43 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das einen Rückgang um 16 Prozentpunkte. Auch die Pipeline für spekulativ errichtete Flächen – also Objekte ohne Vorvermietung – hat sich innerhalb von zwölf Monaten um 36 Prozent auf 810.000 Quadratmeter reduziert.
„Der Anstieg bei den Logistikunternehmen ist erstaunlich, da diese konjunkturbedingt signifikante unausgelastete Flächen haben, den sogenannten ‚grauen Leerstand‘. Positiv ist dagegen jedoch, dass nun wieder mehr Handels- und Produktionsunternehmen ihre Logistik outsourcen, um Kosten und eigenes Personal einzusparen“, sagt Koepke.
Leerstände regional unterschiedlich
Die Leerstandsquote für großflächige Logistikimmobilien (Big Boxes) lag Ende des zweiten Quartals 2025 bei 4,1 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal ging sie damit um 0,4 Prozentpunkte zurück. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 entspricht das einem Anstieg um 0,9 Prozentpunkte. Regional bestehen deutliche Unterschiede: Während Halle/Leipzig auf eine Leerstandsquote von 9,5 Prozent kommt (plus 3 Prozentpunkte in zwölf Monaten), liegt der Wert in Magdeburg bei 8,9 Prozent (plus 8,4 Prozentpunkte) und in Berlin bei 8,5 Prozent (minus 0,9 Prozentpunkte in zwölf Monaten). In Märkten wie Karlsruhe, Niederbayern, Nürnberg, Saarbrücken und Stuttgart herrscht hingegen Vollvermietung. Hamburg wies stabil eine Leerstandsquote von 0 Prozent auf. München (0,9 Prozent) und Frankfurt am Main (1,8 Prozent) verzeichneten ebenfalls niedrige Quoten.
Große Abschlüsse dominieren den Neubausektor
Trotz des Rückgangs beim Neubauanteil entfielen die fünf größten Abschlüsse im ersten Halbjahr vollständig auf Neubauten – allesamt Eigennutzungen. Die größte Transaktion war eine Eigennutzung durch den Lebensmitteleinzelhändler Netto mit 65.000 Quadratmetern in Kremmen (Landkreis Oberhavel, Brandenburg). Insgesamt lag der Anteil von Eigennutzungen am Flächenumsatz bei 27 Prozent, zwei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr.
Mieten weiter im Aufwärtstrend
Die durchschnittliche Spitzenmiete in den fünf wichtigsten Logistikmärkten Deutschlands stieg im ersten Halbjahr 2025 um 2,9 Prozent auf 8,96 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete legte um 9,1 Prozent auf 7,44 Euro zu. Der Anstieg spiegelt auch Nachholeffekte infolge früherer Mietsteigerungen wider.
Nachfrageentwicklung nach Nutzergruppen
Transport- und Logistikunternehmen waren im ersten Halbjahr 2025 die stärkste Nutzergruppe. Ihr Anteil am Flächenumsatz stieg um fünf Prozentpunkte auf 36 Prozent. Der Anteil von Handelsunternehmen, inklusive Onlinehändlern, sank um drei Prozentpunkte auf 29 Prozent. Produktionsunternehmen kamen auf 28 Prozent, ein Rückgang um fünf Prozentpunkte. Der Anstieg bei Logistikdienstleistern erfolgte trotz vorhandener Flächenreserven (sogenannter „grauer Leerstand“). Gleichzeitig wurde beobachtet, dass Handels- und Industrieunternehmen verstärkt Logistikdienstleistungen auslagern.
Kein messbarer Einfluss durch Rüstungsindustrie
rotz des zunehmenden Auftragsvolumens im Rüstungsbereich zeigt sich bislang kein Effekt auf den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Erwartet wird jedoch ein Anstieg bei Eigennutzungen von Produktionshallen – zusätzlicher Bedarf an Lagerflächen ist dagegen nicht zu erwarten. Erwartet wird jedoch eine höhere Zahl an Eigennutzungen von Produktionshallen. Zusätzlicher Bedarf an Lagerflächen ist aufgrund der spezifischen Produktionsbedingungen in diesem Sektor nicht zu erwarten.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Angesichts der weiterhin herausfordernden Zeit für die deutsche Wirtschaft und der weiteren Unsicherheiten – derzeit wegen der Unklarheit über die US-Zölle, die sowohl Exportrichtungen beeinflussen als auch Supply-Chains – ist eine Prognose sehr schwierig. Ein Überschreiten der Fünf-Millionen-Quadratmeter-Flächenumsatzmarke ist aber zu erwarten und damit ein Niveau in Höhe der beiden Vorjahre“, sagt Koepke.
Für das Gesamtjahr 2025 prognostiziert Cbre einen Flächenumsatz von über fünf Millionen Quadratmetern, was dem Niveau der Vorjahre entsprechen würde. Eine präzisere Prognose ist laut Analyse aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten – etwa möglicher neuer US-Zölle – derzeit schwierig. Mittelfristig dürfte der Logistiksektor jedoch von steigenden Investitionen in die Infrastruktur profitieren. Aktuelle Konjunkturindikatoren deuten darauf hin, dass sich die konjunkturelle Schwächephase der deutschen Wirtschaft dem Ende zuneigt. (av)
